CleanBnB: conti semestrali e stato del turismo in Italia

Quest’estate è stata davvero incredibile per il settore del turismo nel nostro Paese.

Siamo ormai a novembre ma stiamo ancora vivendo un momento buono, i primi nove mesi dell’anno sono trascorsi e possiamo analizzarli alla luce del nostro ruolo.

Come tutti sanno noi gestiamo immobili in affitto breve, siamo i più grandi gestori d’Italia oltre che il più diffuso sul territorio.

Da questa nostra prospettiva che potremmo definire privilegiata, possiamo già capire quali saranno i numeri del 2022.

Abbiamo un osservatorio interessante perché riusciamo a capire le dinamiche del settore e possiamo già dire che questo è stato l’ennesimo anno dei record.

Non vorremmo sentirci monotoni nel ripeterlo ancora una volta, ma questo è stato veramente l’ennesimo anno che ha superato ogni più rosea aspettativa.

Noi di CleanBnB riusciamo a comprendere le dinamiche del settore immobiliare in tutte le latitudini a tutte le stagioni.

E possiamo affermare che questo è stato il primo anno in cui abbiamo lavorato tutti i mesi dell’anno.

Lo scorso anno eravamo un po’ sconcertati all’inizio, ricordiamo tutti che c’erano le cosiddette “Regioni a colori”, e le differenti limitazioni territoriali e ciò è perdurato almeno fino a maggio.

Focus semestrale affitti brevi: in questo 2022 i numeri sono stati fin da subito grandissimi

Ecco cosa è accaduto, c’è stata una ripresa del settore del turismo, che ha visto il ritorno in massa degli stranieri.

Fatta eccezione per gli asiatici che ancora stanno vivendo problemi legati alla gestione della pandemia, sono tornati in gran numero gli americani e gli europei.

Se da un lato c’è stato un impatto dovuto alla situazione geopolitica, dall’altro ciò ha aumentato la tendenza degli italiani a restare in Italia.

Quindi, rispetto all’epoca pre Covid, abbiamo nuovamente un grande arrivo di stranieri e al contempo abbiamo molti più italiani che si muovono sul territorio rispetto a quanti ne avevamo prima. Ciò ha contribuito a fare la differenza in modo particolarmente importante.

Anzi possiamo dire che è il momento di interrompere il continuo confronto con il periodo pre Covid perché è un’epoca non più significativa dal punto di vista dei dati e dei comportamenti.

Le dinamiche sono completamente cambiate, quindi se vogliamo fare un confronto è più opportuno farlo con il 2021, perché i numeri del 2022 sono nettamente migliori di quelli del 2019 e del 2018.

A questo punto bisogna meditare su un fattore: i numeri sono migliori per il turismo in generale, ma molto migliori per il turismo in appartamento.

Le persone che si muovono sul territorio nazionale lo fanno ormai a tutte le latitudini, non solo nei grandi centri con grande capacità ricettiva alberghiera.

Quando si spostano nei piccoli centri in cui l’ospitalità alberghiera è carente si rivolgono al settore degli affitti brevi che sopperisce a questa carenza.

Il settore alberghiero, infatti, che ha molto sofferto la crisi pandemica, ha operato una grande scrematura in epoca Covid, e adesso è sicuramente saturo di ospiti per quel segmento di mercato.

Abbiamo così la spiegazione di questa grande mole di viaggiatori che trova ospitalità in appartamento.

Spesso nei piccoli borghi l’ospitalità in case private è l’unica opzione possibile.

La grande ripresa è quindi anche molto più sostenibile che in passato.

I numeri degli affitti brevi di CleanBnB in questo primo semestre:

• Ricavi netti 3 milioni e 600 mila Euro che non sono neanche confrontabili con 1 milione e 300 mila del primo semestre 2020-2021.
• Primo semestre in accelerazione con un + 500 mila rispetto 630 mila del primo semestre 20/21
• Un patrimonio netto di 1.200.000 euro
• Più del 160% di soggiorni gestiti, con 26.583 notti solo nel primo semestre 2022. che ad oggi sono circa 56.000.

I dati parlano da soli, stiamo viaggiando su numeri che sono due volte e mezzo quelli del 2021 che erano già rappresentavano un record rispetto all’epoca pre Covid.

Bisogna poi considerare che il business ha una vera e propria impennata nel secondo semestre.

L’obiettivo di CleanBnB oggi è quello di arrivare a un Ebitda positivo e a un business sostenibile.

Ma siamo già molto soddisfatti perché quest’anno avremo un giro d’affari che sarà circa due volte e mezzo quello dell’anno scorso.

Abbiamo visto, come accennavamo in apertura, un grande ritorno di turisti stranieri che in questo periodo hanno delle festività nazionali che consentono gli spostamenti.

I nostri affitti brevi negli ultimi mesi

Il mese di settembre è stato a tutti gli effetti un mese estivo perché in termini di prenotazioni ha viaggiato sui ritmi di luglio e agosto.

Ottobre ha tenuto molto bene, abbiamo riaperto le strutture estive grazie al clima particolarmente favorevole e ciò è stato molto importante anche per contenere i consumi energetici perché ci ha consentito di tenere ancora i riscaldamenti spenti.

Novembre è chiaramente il mese che soffre un po’ di più, ma non in modo drammatico perché vede la ripresa di viaggi di altro tipo, come quelli per lavoro, per motivi sanitari, per motivi personali, oltre allo smart working.

Difatti, quello che fino all’anno scorso era una novità, vale a dire l’affitto di appartamenti ai fini lavorativi, adesso non lo.

Si tratta di una dinamica che si è innescata e che vede molte persone prendere in affitto appartamenti per un mese, due mesi o anche solo un paio di settimane, per fare un periodo di smart working magari in una località di mare.

Ovviamente gli appartamenti devono avere caratteristiche particolari come la connessione al WiFi, spazi idonei al lavoro, ecc.

Ciò fotografa una tipologia di cliente che prima del Covid ci sarebbe sembrato insolito, ma che oggi appare come normale.

Redditività e tasso di occupazione

Oggi abbiamo un patrimonio immobiliare di circa 1600 immobili, abbiamo avuto certo una crescita rispetto all’epoca pre pandemica, ma in realtà c’è stato un vero e proprio turn-over.

Abbiamo avuto un’altissima rotazione, abbiamo cambiato le tipologie di immobili, le finiture, le connessioni, l’accettazione, la flessibilità. Il livello medio è notevolmente aumentato e ha apportato come risultato tariffe medie più alte.

Dunque oggi lo stesso immobile, rispetto all’epoca pre Covid, viene occupato più volte nel corso del mese con una tariffa media di soggiorno più elevata.

Ai fini del nostro business, quindi, ci servono molti meno immobili di quelli che pensavamo e per raggiungere i nostri obiettivi l’importante gestirli bene e guadagnarci il più possibile con la massima soddisfazione degli ospiti.

I guest difatti hanno un livello di aspettative molto elevato e pretendono un grande servizio pagandolo il giusto.

Ecco dunque spiegato il perché di questo grande recupero e il sorpasso degli immobili in affitto breve rispetto per esempio al mondo alberghi.

Focus semestrale e andamento della borsa

La borsa ha chiaramente delle dinamiche differenti che prescindono da quanto illustrato finora.

CleanBnB è stabile sul mercato azionario. Ma anche in questo caso lasciamo parlare i numeri e forniamo comunicazioni trimestrali.

Il nostro titolo ha avuto una caratteristica molto indicativa: è molto sensibile alle notizie.

Difatti si evidenziano dei picchi non casuali in periodi importanti.

Quindi quando chiuderemo l’anno e mostreremo quanto il nostro business è realmente sostenibile, ciò farà la differenza.

Ciò comporterà avere un Ebitda con un segno più e vuol dire lavorare massimizzando la redditività degli immobili e non aver bisogno di raccogliere continuamente capitali.

CleanBnB ha avuto un aumento di capitale lo scorso anno, si è trattato di 2 milioni di Euro di raccolta che hanno evidenziato una grande fiducia da parte degli investitori.

Questa somma, che era una riserva da utilizzare per recrudescenze Covid, è ancora in cassa e sarà utilizzate per piani di espansione.

La nostra crescita organica continua: siamo arrivati a 1600 immobili ma che stanno reagendo come se ne avessimo molti di più.

Questo è un dato veramente interessante perché ci indica che servono meno investimenti per ottenere più giro d’affari, più ricavo e quindi più Ebitda.

Stiamo quindi dimostrando che il mondo degli appartamenti in affitto breve gestito in modo professionale è auto sostenibile finanziariamente.

Questo è un obiettivo non raggiunto da nessun altro operatore sul mercato internazionale.

Gli appartamenti gestiti da CleanBnB: un patrimonio immobiliare inutilizzato

Inoltre, il  90% degli immobili che stiamo acquisendo sono appartamenti che altrimenti resterebbero vuoti, sfitti, abbandonati.

Vogliamo sottolineare che non esiste l’immobile che toglie spazio ai residenti.

Noi stiamo mettendo a reddito immobili che altrimenti sarebbero abbandonati e ciò comporta il recupero e la rivitalizzazione dei centri storici.

Si tratta dunque di case che resterebbero vuote perché la tipologia di proprietari non si fida dell’affitto tradizionale, sia perché necessita dell’immobile libero, sia perché lo usa qualche giorno all’anno, sia perché entro un anno deve destinarla ad altri usi.

Quindi si tratta di tutti casi in cui l’affitto lungo non è praticabile.

L’affitto breve scardina questi problemi, soprattutto rimette in circolo immobili che altrimenti sarebbero abbandonati.

Ciò è vantaggioso per i condomini, per centri storici che vengono ripopolati, per il proprietario che vede ritrovato il valore della proprietà.

E qui sottolineiamo un altro aspetto importante: le compravendite immobiliari di immobili in affitto breve tendenzialmente portano molto più denaro piuttosto che un immobile che non è in affitto breve.

Ciò avviene perché viene posto in vendita un immobile che ha una rendita.

C’è una storia vera di incassi, di evidenze, soprattutto se l’immobile è gestito da un gestore professionale come siamo noi  ed altri.

Noi proponiamo immobili che altrimenti resterebbero vuoti, venendo incontro alle necessità di proprietari molto conservativi che vogliono solo avere una rendita fissa.

Affitti brevi: nuove idee di business

Il nostro portafoglio immobiliare è fatto solo di immobili gestiti che sono di altrui proprietà.

C’è un nucleo di nostri soci che è interessato ad acquisire proprietà da far gestire poi a CleanBnB, ma si tratterebbe di un’altra società con altri tipi di rischio e altri tipi di richiesta di capitali e altra redditività.

Si tratta di un progetto pre Covid che recupereremo in seguito, così come il nostro progetto di espansione all’estero.

Ma tutte le nuove attività saranno avviate quando avremo pienamente dimostrato che il business è sostenibile, solo allora cominceremo a guardare con molta cautela all’estero.

Quotazione in Borsa di CleanBnB: i risultati premiano la scelta

La nostra società che ha 6 anni di vita aveva mille modi di raccogliere capitali.

Perché abbiamo scelto la quotazione in borsa?

Siamo consapevoli che si tratta del metodo più complicato e più costoso, infatti in precedenza avevamo fatto due round di crowdfunding.

Ma la quotazione è stata una grandissima operazione di valorizzazione del settore.

Quello degli affitti brevi è infatti un segmento ancora sconosciuto ai più.

La dinamica con cui si guadagna da Airbnb o da Booking è ancora qualcosa che pochi in realtà conoscono, prima della nostra quotazione era considerata un’attività da startupper e fidarsi a dare in gestione un immobile non era sempre cosa naturale.

Noi abbiamo fatto un’azione fondamentale, abbiamo portato il mondo degli affitti brevi in borsa e lo abbiamo qualificato.

Dopo di noi si è quotata anche Airbnb completando quest’opera di qualifica.

Abbiamo così dimostrato come un operatore professionale può avere la piena fiducia dei propri proprietari e ciò ci permette oggi di acquisire immobili con grande rapidità e di essere sempre più sostenibili.

Le nostre tariffe sono più alte del mercato, le nostre condizioni contrattuali sono molto bilanciate tra proprietario e gestore e questo senza la quotazione in borsa non sarebbe stato possibile.

I multipli, le società del Growth e la loro possibile acquisizione da parte di società estere

Ci sono molte complessità nel turismo che peraltro nel nostro Paese è devoluto alle Regioni ed è anche un settore di difficile accesso e ciò è anche la nostra principale “barriera difensiva”.

Noi non vogliamo ragionare sui multipli e non vogliamo chiederci come alcune società riescano ad avere multipli così alti. Ma siamo orgogliosi di riuscire a crescere così bene e così rapidamente perché gli stranieri non penetrano nel mercato.

Per svilupparci al meglio dobbiamo dimostrare che il nostro business è sostenibile, che non ha bisogno di continue acquisizioni di capitali e di finanza straordinaria.

A noi non interessa un business che cresce alimentato in questo modo ma un’attività auto sostenibile. Il Growth non deve essere un business da startup o da iniziative che hanno bisogno di una mano, dev’essere un mondo in cui l’iniziativa entra per far capire in 2-3 anni che ha superato questo esame di maturità.

Questo deve essere l’obiettivo di chi entra in un percorso di questo tipo, altrimenti meglio rivolgersi a una raccolta privata.

Con gennaio tireremo una bella linea su 2022, quando parleremo anche dei nuovi progetti.

Un ultimo accenno a una tematica importantissima: le piazze sono diventate sempre meno stagionali in Italia.

Abbiamo visto come ormai si vada in vacanza in tutte le stagioni, abbiamo assistito a un grandissimo fenomeno di destagionalizzazione e ciò è stato anche avvantaggiato dal fatto che CleanBnB opera in 60 città diverse, con grandi caratteristiche diverse consentendoci di lavorare bene in tutte le stagioni.