Appartamenti in affitto: cosa che c’è da sapere sugli affitti alla luce delle ultime indagini di mercato

appartamenti in affitto
Una recente indagine della Uil – Servizio Lavoro, Coesione e Territorio, ha evidenziato che in Italia è solo il 20,5% delle famiglie, pari a circa 5,2 milioni, a risiedere in un appartamento in affitto.

Si tratta perlopiù di nuovi nuclei familiari e di giovani coppie senza figli.

L’indagine pone anche l’accento sul costo medio di un affitto nel nostro Paese prendendo in considerazione un A2, abitazione civile,  ed economica A3, di circa 100 mq, sito nelle città capoluogo di Provincia.

Per questa categoria di appartamenti l’indagine rivela che l’affitto mensile ammonta a 538 euro con punte di 1400 euro nelle grandi città.

La spesa per l’affitto incide sul bilancio familiare in una percentuale che va dal 19,9% con punte fino al 50%.

Le case affittate senza ricorrere alla cedolare secca sono anche esposte alla rivalutazione del costo della vita che determina aumenti annui anche molto importanti.

Scegliere appartamenti in affitto o acquistare casa?

Fatta questa necessaria premessa poniamoci di fronte alla questione che attanaglia tantissime famiglia: acquistare o prendere in affitto una casa?

Scegliere se acquistare una proprietà o rimanere in affitto,varia sicuramente col variare delle esigenze e delle condizioni economiche e lavorative.

In linea generale gli analisti del mercato, sono attualmente prudenti sul consigliare l’acquisto di casa.

A partire da Giugno 2022, infatti, ricorrono condizioni meno favorevoli: tassi d’interesse sui mutui tendenzialmente più alti e prezzi medi di vendita che non scendono.

Tuttavia centro studi Nomisma rivela che la domanda abitativa è oggi comunque ai massimi storici.

La ricerca di affitti tende pertanto a rafforzarsi soprattutto per alcune località come Roma e Milano, Bologna, Firenze e Como.

Appartamenti in affitto: quale tipologia contrattuale preferire?

Sono molti coloro che hanno una seconda casa disabitata, al mare, in montagna o in città e vorrebbero garantirsi una rendita dalla stessa.

Cosa fare allora, dove trovare l’inquilino ideale e che tipologia di contratto di affitto appartamenti stipulare?

Appartamenti in affitto: tipologie di contratti di locazione

Esaminiamo innanzitutto brevemente i diversi contratti di locazione per comprenderne vantaggi e peculiarità.

Contratto di locazione a canone libero (4+4) artt. 1571-1614 c.c

La tipologia più diffusa prevede la facoltà tra le parti di stabilire autonomamente l’entità del canone, con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro.

Ciò significa che il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza per evitare che il contratto si rinnovi per i successivi 8 anni.

Contratto di locazione di natura transitoria art. 5 Legge n. 431/1998

Questo tipo di contratto ha una durata relativamente breve e viene utilizzato quando il proprietario intende concedere l’immobile in godimento per un periodo limitato che va da 1  anno a un massimo di 18 mesi.

In questo caso non sono necessarie preventive disdette perché il contratto scade naturalmente alla fine del tempo indicato.

Contratto di locazione a canone concordato legge n. 431/1998 e successive modifiche

La legge prevede anche altre tipologie contrattuali per la locazione come quello convenzionato a canone calmierato.

Il canone concordato consente, nei comuni ad alta intensità abitativa e al verificarsi di alcuni requisiti, di godere di importanti detrazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile, che all’inquilino che lo occupa.

Questi contratti hanno durata di 3 anni, prorogabili di altri 2 e in mancanza della comunicazione di disdetta prevista dalla normativa, il contratto si rinnova tacitamente per un ulteriore biennio.

Affitti brevi legge n.50/2017 e successivi aggiornamenti

Si tratta del contratto di affitto che consente di concedere in locazione per brevi periodi, non superiori a 30 giorni, la propria casa vacanze o l’appartamento in città.

Può essere stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Più conosciute come locazioni turistiche, vengono veicolate attraverso portali come Airbnb che consentono di mettere in contatto gli ospiti con i cosiddetti host ovvero i proprietari.

Questa tipologia contrattuale non impone obblighi di registrazione e quindi le parti sono esentate da imposte di registro e di bollo previste invece per le altre tipologie contrattuali.

Quanto si può guadagnare con un appartamento in affitto?

È la prima domanda che si pone chi si accinge ad affittare la propria casa.

Abbiamo visto in apertura di articolo che un alloggio di circa 100 mq con determinate caratteristiche può fruttare mediamente con gli affitti tradizionali anche solo 538 euro mensili cioè circa 6.450 euro annui.

A questi ipotetici profitti vanno sottratte le spese di manutenzione straordinaria che spettano sempre al locatore e le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Non è sempre facile poi trovare inquilini seri che adempiono correttamente ai propri doveri contrattuali.

Chi propone un appartamento in affitto conta sul reddito da esso prodotto e il problema della morosità, anche quando incolpevole, è spesso difficile da gestire.

Trovarsi a dover sfrattare chi non vuole o non può più pagare l’affitto non è semplice né tanto meno piacevole.

Ricorrere agli affitti brevi può essere dunque la soluzione ottimale anche per chi non vuole cedere il possesso del suo immobile per un periodo prolungato, ma intende mantenere il godimento dello stesso in alcuni periodi dell’anno.

Appartamenti in affitto: i guadagni medi degli host delle locazioni brevi

Un appartamento che può accogliere almeno 4 ospiti che viene gestito in modo attivo, con un tasso di occupazione mensile dell’80% e con una gestione dinamica delle tariffe, a Milano può rendere anche il 50% in più di un affitto tradizionale.

Quale tipologia contrattuale è più conveniente per i proprietari?

Fatte dunque le dovute considerazioni, concedere un appartamento in affitto con i contratti cosiddetti tradizionali,  non è sempre semplice per il conduttore che dovrebbe sempre verificare le garanzie reddituali offerte.

Nel caso dei contratti classici, vale a dire 4+4, richiedere canoni di locazione troppo alti può essere svantaggioso perché ciò potrebbe indurre l’inquilino alla morosità.

Per quanto riguarda invece i canoni concordati, il recente rinnovo di molti accordi territoriali ha permesso sempre a più località di avere a disposizione valori di canone adeguati che contemplino le esigenze di risparmio degli inquilini.

Talvolta però si generano delle distorsioni a svantaggio dei proprietari, specie in alcune aree come quelle delle grandi città come Milano o Torino, o province dal forte appeal come Padova o Ferrara.

Ogni situazione va dunque analizzata caso per caso, partendo dalle singole esigenze e contemprerarndole con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli appartamenti da affittare, valutando così se siano più convenienti e sicuri gli affitti tradizionali o le locazioni brevi. In questo articolo ti illustriamo tutti i vantaggi delle locazioni brevi.

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