Affitti brevi: breve sintesi della normativa e importanti chiarimenti sulla nozione di “locazioni brevi”

Affitti brevi guida generale: ogni attività economica emergente genera dubbi e incertezze per chi voglia cimentarsi in essa ed esserne in un certo modo pioniere.

Per questo, una guida sugli affitti brevi diventa strumento essenziale per quanti vogliano approcciarsi a questa attività.

Gli affitti brevi sono forme di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore agli standard pluriennali.

Tale durata, per prassi, è intesa inferiore a 30 giorni, limite oltre il quale è prevista la registrazione dei contratti di locazione.

Si tratta di una definizione alquanto semplice, che rimanda di fatto l’affitto breve alle stesse regole degli affitti tradizionali (con esclusione della durata), e forse per questo a volte fuorviante.

È importante comprendere bene la definizione di affitto breve perché i contratti di locazione ad uso abitativo connotati dalla breve durata sono stati recentemente disciplinati a livello fiscale dal decreto legge n.50/2017, che ha anche introdotto una serie di definizioni.

Il legislatore, con questo importante decreto, è intervenuto per regolamentare, da un punto di vista fiscale, questa attività in pieno boom.

Non tutti i contratti di locazione di breve durata, però, possono essere ritenuti locazioni brevi ai sensi di questa disciplina.

Essa stabilisce infatti che il contratto sia stipulato da persone fisiche e che la locazione avvenga per meri fini residenziali.

Sono escluse quindi le locazioni che rientrano nell’esercizio di impresa ed immobili che non si trovino sul territorio italiano.

Non sono annoverabili quindi i contratti di affitto di un locale commerciale ad un temporary store o l’affitto di un appartamento da parte di una società ai propri dipendenti ad uso foresteria.

L’attività commerciale non può essere lo scopo diretto o indiretto della locazione.

Gli affitti brevi possono avere ad oggetto unità immobiliari di categoria catastale dalla A1 alla A11 fatta eccezione per la A10, vale a dire uffici e studi privati.

Ai sensi della legge n.50/2017, in relazione alla durata i 30 giorni massimi vanno computati nell’arco di un anno.

Dunque non può essere ritenuto affitto di breve durata il contratto stipulato con un conduttore e rinnovato in modo da superare i 30 giorni nell’arco di un anno.

Le locazioni che si ripetono con il medesimo locatario, ad esempio per una settimana o più ogni mese, vanno ricondotti alle locazioni ordinarie.

Tale normativa di riferimento si applica esclusivamente alla locazione di appartamenti o porzioni di appartamento (stanze singole o porzioni di ville) per fini abitativi residenziali a tempo limitato.

Affitti brevi: i redditi soggetti alla nuova disciplina

I redditi soggetti alla nuova disciplina sono anche quelli derivanti dalla prestazione di servizi accessori, che devono essere però strettamente legati ai fini residenziali.

Si pensi alla fornitura di biancheria ai inizio soggiorno, o alla messa a disposizione di connessione internet.

Qualsiasi altro servizio accessorio, come la colazione, il pranzo, il rent bike, il servizio di guide turistiche, o di noleggio auto, non è soggetto alla normativa in oggetto perché direttamente riconducibile ad attività di impresa.

L’erogazione di tali servizi accessori prevede quindi l’esercizio di attività commerciale disciplinato dalla normativa specifica, e comunque soggetti ai regimi IVA.

Dunque, il particolare regime fiscale si applica ai redditi percepiti attraverso i canoni e ai servizi strettamente connessi e prevede numerose agevolazioni che vanno dalla cedolare secca alla ritenuta del 21%, dalla Certificazione unica al 730 e al modello Redditi.

I redditi che scaturiscono dalle locazioni brevi, come identificate in precedenza, possono essere assoggettati a “cedolare secca” sugli affitti e quindi sul reddito.

Sul reddito che si ricava dall’affitto si applica un’imposta sostitutiva del 21%.

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

Attraverso la cedolare secca, il reddito della locazione è assoggettato ad un’imposta sostitutiva fissata al 21 per cento.

Tale imposta sostitutiva dell’IRPEF sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Altra importante annotazione è che per tali contratti di locazione non vi è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Quindi, chi decide di dare in locazione un proprio immobile con il regime della cedolare secca pagherà per il reddito derivante dalla locazione esclusivamente il 21 per cento del canone.

Non sarà però applicabile l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

La scelta verso la cedolare secca sulle locazioni brevi può essere effettuata per ogni contratto stipulato.

Affitti brevi: i gestori specializzati

Sempre più spesso i cosiddetti host e gli aspiranti ospiti ricorrono al supporto di gestori specializzati negli affitti brevi.

La conversione dei contratti lunghi in affitti brevi ha il vantaggio di svincolare il proprietario da un unico inquilino e offre margini di guadagno più elevato.

Molti proprietari però non hanno modo di gestire da soli tutte le prenotazioni e i relativi adempimenti e si rivolgono ai gestori che li supportano e li sollevano dalle incombenze.

Si tratta di operatori del settore come CleanBnB che uniscono le esigenze di chi cerca un alloggio con le esigenze di chi intende affittare un immobile per breve durata. E soprattutto offrono un servizio completo tutto incluso sia al proprietario che all’ospite. Nel servizio completo rientra anche il ruolo di sostituto di imposta per la gestione della cedolare secca.

Per qualsiasi ulteriore info o chiarimenti non esitate a contattarci e a descriverci il vostro immobile da mettere a reddito.