Il turismo extralberghiero: una nuova opportunità di sviluppo immobiliare

Un momento di confronto tra gli operatori del settore che diventerà sempre più un punto di riferimento importante.
Tra i relatori anche Francesco Zorgno CEO di CleanBnB che durante il suo intervento ha fatto il punto sul turismo in Italia nell’ultimo periodo ed in particolare sull’andamento degli affitti brevi.

Il turismo extra alberghiero: la nuova opportunità di crescita e sviluppo del territorio

Nel settore immobiliare oggi c’è un movimento in continuo divenire, nascono nuove iniziative e stanno emergendo vere e proprie nicchie di mercato.

Ma come si può affrontare un momento di grande cambiamento?

L’intervento di Francesco Zorgno CEO di CleanBNB

Francesco Zogno fondatore di CleanBnB, società che si occupa di gestione di immobili nel comparto degli affitti brevi e locazioni di breve periodo, con una diffusione territoriale in oltre 60 località in Italia, porta la sua testimonianza e spiega come il settore immobiliare tra il 2019 ed oggi sia profondamente cambiato, non solo nella gestione degli appartamenti, ma in generale di tutto il comparto extra alberghiero.

Punto di partenza è stato quello di vedere rapidamente qualche numero di questo settore e poi ragionare sulle tante opportunità che i professionisti del settore immobiliare hanno davanti.

Durante il suo intervento il CEO di CleanBnB ha innanzitutto fatto il punto sulla situazione del patrimonio immobiliare delle seconde case in Italia: quelle attualmente non dedicate alla locazione tradizionale sono circa 6 milioni di unità, mentre quelle locate con contratti tradizionali di lungo periodo sono circa 8 milioni.

Ma il dato più rilevante riguarda i 6 milioni e mezzo circa di seconde case sfitte per vari motivi: perché utilizzate saltuariamente dalla proprietà, o perché posizionate in luoghi non interessanti per la locazione tradizionale, o per una serie di altri motivi che le fanno tenere vuote e quindi improduttive.

Questo grande mare di immobili vuoti ed improduttivi è il bacino in cui va a pescare l’affitto breve.

L’affitto breve lavora essenzialmente proprio sull’immobile che è vuoto, raramente lavora sull’immobile che ha una locazione di lungo periodo.

Non è così semplice, infatti,  rescindere un contratto di locazione di lungo periodo, per sostituirlo con un contratto di breve periodo e perché normalmente chi ha scelto di locare un immobile a lungo termine resta fermo su questa scelta.

Il breve è invece un’alternativa che interviene sul vuoto, ma questa tipologia di affitto attualmente, sui circa 6 milioni di immobili sfitti, pesa molto poco: diverse stime riportano che solo 5/600.000 sono gli immobili che si trovano sulle piattaforme online, quindi il 10% del totale degli immobili vuoti.

La stragrande maggioranza di questi 5/600.000 immobili è gestita direttamente dal proprietario, mentre circa 200.000 unità sono gestite per conto terzi da professionisti del settore.

Di queste 200.000 unità abitative una gran parte è in carico a una moltitudine di partite IVA, che ne gestisce ciascuna due, tre, quattro, mentre i gestori italiani, tra cui CleanBnB, che ne gestiscono più di 1000 ciascuno, sono al massimo tre.

Si parla quindi di un mondo molto frammentato, di un fenomeno estremamente ancora piccolo nel panorama immobiliare italiano.

Da qui già si capisce che c’è un’opportunità importante, messa ancora più in rilievo dai dati forniti dalle statistiche pubblicate soprattutto su Airbnb, relative alla domanda di immobili in affitto breve.

Turismo extralberghiero: andamento della richiesta di immobili

La richiesta di immobili in affitto breve in Italia, nel corso del 2022 sostanzialmente ha ricalcato quella del 2019, cioè dell’epoca pre pandemica.

Questo significa che all’interno del mondo del turismo, che è ancora in ritardo nel suo complesso rispetto all’epoca pre covid, il comparto extra alberghiero, in particolare delle case vacanze e degli appartamenti, ha già recuperato.

Il 2022 sostanzialmente è uguale come andamento rispetto al 2019, anche se manca il picco del periodo estivo dove non sono stati presenti i turisti asiatici in Italia.

Però questo dato è interessante perché vuol dire che almeno come domanda si è tornati ai numeri normali pre covid.
Anche l’offerta di immobile è cambiata drasticamente, ci sono meno case a disposizione: nel 2022 è sensibilmente inferiore rispetto al 2019, ci sono meno immobili online e soprattutto sono diversi.

La pandemia ha portato fuori dal mondo di Airbnb e Booking una marea di immobili o perché non erano adatti all’affitto breve, o perché erano aperti online solo due tre settimane all’anno con redditività bassissime.

In parallelo il covid ha portato numerosi turisti abituati agli alberghi, prima per forza poi per scelta, a prediligere l’appartamento invece dell’albergo, ma con la stessa esigenza di standard, quindi è aumentata l’aspettativa dell’ospite.

La domanda è più selettiva, l’ospite vuole appartamenti e servizi di livello superiore.

Ed ecco che allora tanti immobili sono usciti, un po’ sono entrati, ma c’è ancora molta più domanda che offerta.

Guardando anche le tariffe medie giornaliere, si nota che dal 2021 al 2022 c’è stato un netto incremento, perché la domanda è sicuramente superiore all’offerta e gli ospiti, abituati al mondo alberghiero e che ora vanno in appartamento, hanno determinate esigenze e se queste vengono rispettate sono disposti a pagare di più.

Gli alberghi hanno avuto un periodo di crisi e quelli che vanno avanti sono fortunatamente sempre pieni, è stato un eccellente 2022 per gli albergatori, ma esistono degli ospiti che per le loro esigenze non trovano ospitalità in albergo e per fortuna ci sono gli appartamenti, dove convergono tutti quelli che altrimenti andrebbero da un’altra parte.

Anche il 2023 sta replicando esattamente questo trend, quindi sono ormai tre anni, non è più una fiammata post covid è un trend consolidato.

Si apre quindi l’opportunità dell’appartamento in affitto breve che però non è un’alternativa all’affitto lungo, chi va sul breve è qualcuno che ha esigenze di carattere diverso, è un proprietario che non vuole impegnare l’immobile per 4-8 anni.

L’affitto breve viene messo sul mercato più o meno per un anno e questo è forse uno dei punti di forza del breve: non impegnare l’immobile sul lungo periodo.

Un proprietario può decidere di utilizzare l’immobile, lo può dedicare ai parenti, lo può voler vendere, può aspettare valori di canoni di affitto lungo migliori e nel frattempo lo mette sul breve.

L’affitto breve disinnesca il rischio morosità dell’ospite a lungo termine e questo è quindi un altro grande vantaggio per il proprietario.

Altro fattore particolarmente potente è che il proprietario ogni tanto può usare il suo appartamento.

Ci sono tantissime case vacanza bloccate perché i proprietari le usano una settimana all’anno, ma andando sull’affitto breve tutte le altre settimane possono essere messe a disposizione dei turisti.

Turismo extralberghiero: quali sono le opportunità di guadagno?

Come si è visto non si cita l’opportunità di maggiori guadagni rispetto agli affitti di lungo periodo.

Gli incassi di un affitto breve è vero che sono più alti, anche del doppio rispetto al lungo, ma le spese sono maggiori: costi delle bollette, spese di condominio, costo del gestore, è tutto a carico del proprietario.

Quindi non è detto che si guadagni di più, ma sicuramente rispetto a tenerlo vuoto conviene.

E allora dov’è la grande opportunità?

In Italia anzitutto l’affitto breve è un ottimo modo per disincagliare quella piccola parte di immobili che sono nel portafoglio degli agenti e che non si riescono a collocare.

Gli affitti brevi sono ottime modalità di portarsi a casa dei contratti di mediazione, promettendo al proprietario che prima o poi l’immobile verrà venduto, ma intanto diventa una fonte di reddito e questo serve a disinnescare il problema dei lunghi tempi d’attesa in cui non si incontrano la domanda e l’offerta della compravendita e l’immobile non rimane vuoto.

Un’altra opportunità è l’investimento immobiliare finalizzato all’affitto breve, un trend che nel 2022 è emerso in Italia e che continua anche nel 2023, a tutte le latitudini.

Molti soggetti oggi comprano degli immobili per metterli a reddito, magari non per sempre, ma intanto lo mettono in affitto breve e poi in seguito decidono di venderlo, di darlo ai figli o di andarci ad abitare.

CleanBnB, come altri gestori, riceve richieste di trovare immobili a Roma, a Milano, a Catania con queste caratteristiche, ma il gestore non può essere d’aiuto in questo perché è il suo è lavoro diverso, questo è il compito dell’agente immobiliare.

Oppure c’è anche chi l’immobile l’ha trovato e chiede di provare, prima di comprarlo a indovinare quanto ci guadagnerà, si può fare ma non deve essere questo a determinare la compravendita.

L’opportunità è diversa, si è detto che in Italia ci sono circa 650.000 immobili che hanno già una storia di redditività, quindi sono questi per CleanBnB gli immobili che valgono molto di più, per il fatto che hanno uno storico di compravendita già noto.

Come gestori se si deve suggerire ad un cliente di comprare un immobile che sia sicuramente redditizio, si offrirà uno di quelli che si stanno già gestendo da uno o due anni, perché si conosce per ogni mese quanto si guadagna su un immobile associato a una storia di redditività in affitto breve.

Quindi è un immobile che vale molto di più perché è già gestito, è già avviato e soprattutto perché ha dei numeri. Nel 2022 ci sono state tante transazioni che hanno ragionato proprio su questo come velocità e come valore su numeri completamente diversi.

Ecco il punto d’incontro perfetto tra il mondo degli affitti brevi e le compravendite: il valore degli immobili, la garanzia per il cliente di un servizio dato da dei professionisti in cui ognuno fa il suo mestiere e soprattutto la possibilità di portarsi a casa operazioni di compravendita più efficienti e più veloci.

Questo trend che nel 2022 si è visto solo accennato diventerà determinante nel 2023 e nelle vetrine delle agenzie immobiliari avremo immobili senza redditività e immobili con redditività, ecco risolto il grande problema della redditività del breve.